Assemblée Générale du 17/12/2020 par vote par correspondance

UNE ÉTAPE DE PLUS FRANCHIE POUR LA RÉFECTION DES FAÇADES

1-Résumé des épisodes précédents

Le principe de réfection des façades dont la dernière remonte à 1994 ( ! ) a été voté en 2015 avec des travaux devant débuter en 2020. Cette décision positive de l’AG relative à l’exercice 2014 n’a malheureusement pas été accompagnée d’un vote positif visant à un provisionnement en perspective de ces gros travaux, les présents et représentés  ayant estimé que chacun était en mesure de provisionner son propre budget entre 2015 et 2020.

En 2018 (AG relative à l’exercice 2017) il a été acté la désignation d’un architecte afin que commence le processus technique et réglementaire et prévu la présentation des devis en 2019 lors de l’AG relative à l’exercice 2018.

Nous nous sommes retrouvés rapidement devant un problème important. En effet dans le cadre de ce processus une obligation réglementaire relativement récente s’est imposée à nous : il fallait s’assurer que les façades ne recelaient pas de l’amiante. Cette étude a donc été faite par une entreprise spécialisée et il s’est avéré que nos façades étaient amiantées.

Une réunion du Conseil Syndical au complet a eu lieu avant l’été 2019 où la nouvelle situation a été expliquée et comprise par une majorité des présents. Après une longue discussion où des points de vue différents se sont faits entendre il a été acté qu’on ne pouvait revenir sur la décision de l’AG de 2015 ayant acté la réfection plus que nécessaire des façades.

Deux options s’offrent alors :

-soit on maintenait une réfection classique de ravalement mais qui présentait deux inconvénients majeurs à savoir un coût très élevé compte tenu de la mise en œuvre d’entreprises spécialisées et agréées en chantier d’amiante et une dépense entièrement à notre charge (aucune aide) sans parler d’une mise en danger sanitaire potentielle

-soit procéder à un ravalement avec isolation des immeubles qui malgré un coût nettement plus élevé qu’un ravalement classique non amianté (mais aussi cher voire moins que l’option ci-dessus) présentait des avantages très pointus et non négligeables comme des aides financières directes égales à 30% du coût initial au minimum et pouvant atteindre 40 à 50% selon les revenus, rapprochant la dépense de celle d’un ravalement classique de façades non amiantées.

Les autres avantages de cette option sont une valorisation intéressante de notre patrimoine immobilier et une économie d’énergie non négligeable. En lien avec cette dernière une étude sur l’état des lieux actuel de l’isolation thermique d’un panel d’appartements a dû être programmée et faite en 2019.

Ainsi ces rebondissements techniques n’ont pas rendu possible la tenue de l’AG en 2019 (exercice 2018) sachant que l’objet essentiel, compte tenu de la date prévisionnelle initiale du début des travaux (2020), était le choix entre 3 devis de façadiers qui, par ailleurs, devront réorienter leur copie en fonction des nouvelles orientations. Le report de cette AG était prévu en mai 2020 en même temps que celle de l’exercice 2019 dans les formes habituelles (en présentiel). Malheureusement la COVID en a décidé autrement.

L’AG commune aux deux exercices 2018 et 2019 toujours en présentiel a donc été reportée dans un premier temps au 30 novembre 2020 mais la situation sanitaire a de nouveau contrarié cette prévision.

Sachant qu’il était impossible de reporter une nouvelle fois le traitement de ces deux exercices compte tenu de l’incertitude sanitaire, il a donc été fait le choix comme les pouvoirs publics en donnaient la possibilité, d’organiser cette AG commune aux deux exercices 2018 et 2019 par vote par correspondance. (Art 22-2 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020)

Cette AG a eu lieu (dépouillement) le 17 décembre 2020 après que les copropriétaires ont reçu dans les délais légaux la convocation avec l’ordre du jour et les documents afférents ainsi que les bulletins et formulaires de vote (arrêté du 2 juillet 2020).

2-Décisions de l’AG du 17 décembre 2020

Le quorum validant l’Assemblée Générale a été largement atteint (64% des tantièmes).

TOUTES LES RÉSOLUTIONS ONT ÉTÉ APPROUVEES

NOTAMMENT CELLES CONCERNANT URBANIS

Nous noterons simplement que ce modus operandi inhabituel a eu pour effet l’apparition d’une petite catégorie de votants qui n’ont rempli aucune case sur telle ou telle résolution (inattention probablement) et ont été regroupés sous le terme de « défaillants ». Par ailleurs au Bt D1 le candidat délégué n’a pu être élu faute de tantièmes votants suffisants.

Je ne vais pas reprendre in extenso le PV de l’AG, chacun l’ayant reçu individuellement. Il me semble juste utile et nécessaire d’acter sur ce blog les principales résolutions qui ont été très largement adoptées.

Les comptes

Qu’il s’agisse des exercices 2018 ou 2019, les comptes ont été massivement approuvés de même que les budgets prévisionnels 2020 et 2021

Fonds travaux-loi ALUR

Il n’y aura pas de réévaluation du taux. Celui-ci est maintenu au niveau de l’obligation légale, soit 5%

Résolutions 9, 10 et 11

La latitude du CS relative aux marchés et contrats et aux dépenses hors budget a également été largement approuvée.

URBANIS (résolutions 14-1 à 14-3).

Ces résolutions ont été approuvées à plus de 80% des tantièmes exprimés. Il est à noter que finalement un grand esprit de responsabilité a prévalu dans ce positionnement décisif quant à la facilitation financière du projet de ravalement des façades avec isolation, et ce malgré quelques tensions minoritairement entretenues notamment depuis que l’on a su qu’il fallait ravaler les façades avec isolation.

Les techniciens d’URBANIS vont établir un planning de prises de contacts avec les copropriétaires afin d’évaluer avec eux le montant des aides auxquelles ils auront droit. Merci de leur réserver le meilleur accueil d’autant que cette démarche est dans notre intérêt. Il est clair que ceux qui resteront opposés à cette intervention au point de ne pas régler leur dû dès le premier appel de fonds ne bénéficieront pas du concours de cet organisme. La répartition de ces appels de fonds étant réalisée par logements et non par tantièmes, le coût global sera alors en diminution et donc le dû individuel également.

Désignation du Conseil Syndical

Le CS a été renouvelé pour une durée de 3 ans. Certaines entrées d’immeuble n’avaient aucun candidat (A2, B2, F1) et pour le D1 il n’y a pas eu assez de votants, le candidat n’a pas été élu. Le CS est donc composé de 10 titulaires et de 7 suppléants.

Ont été élus les candidats des entrées suivantes :

A1, le titulaire et le suppléant

A3, le titulaire et la suppléante

B1, la titulaire et la suppléante

C1, la titulaire et le suppléant

C2, le titulaire (pas de suppléant)

D2, le titulaire et la suppléante

E1, le  titulaire et le suppléant

E2, le titulaire (pas de suppléant)

F2, le titulaire (pas de suppléant)

F3, la titulaire et le suppléant

Désignation du syndic

Le syndic Immo de France a été reconduit pour 3 ans largement au second vote art 24. (86% des tantièmes exprimés).

3-La suite….

Je rappelle que conformément à la réglementation il n’était pas possible de présenter lors d’une même AG la résolution sur l’organisme gérant les aides et celle sur les devis des façadiers.

Les 3 devis seront donc présentés lors d’une AG distincte en 2021 dès que le travail d’URBANIS aura été terminé. J’ai obtenu du syndic que cette AG extraordinaire, à ce titre payante, soit gratuite. La convocation à cette AG comprendra, outre ces devis, un état récapitulatif présentant pour chaque copropriétaire le montant qu’il aurait dû payer sans les aides et le montant restant à charge c’est-à-dire les aides déduites.

Par ailleurs, pour ceux qui voudront faire un prêt total ou partiel pour ce reste à charge, le syndic proposera un prêt à taux intéressant par l’intermédiaire d’un établissement spécialisé. Bien évidemment ceux qui voudront s’adresser ailleurs (à leur propre banque par exemple) seront libres de le faire. Il est clair que la situation la plus confortable sera celle où les copropriétaires auront provisionné le plus possible depuis 2015.

A bientôt